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日前，住房和城乡建设部发布的《建筑业发展“十三五”规划》中，明确将“推进建筑节能与绿色建筑发展”列为“十三五”时期我国建筑业九大任务之一，并指出要在新建建筑和既有建筑中推广普及智能化应用，加快推进建筑信息模型（BIM）技术在建筑物全寿命周期的集成应用。一直以来，公共建筑就是我国各类建筑中的能耗大户。既有公共建筑在长期的运营中，由于设备老化、系统老化等各种原因，更是建筑能耗的重灾区。既有公共建筑的节能改造将是一项长期而又艰巨的任务，对于设计企业和设计师也极具挑战。

5月12日，在宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟举办的“2017宜居中国推广住宅产业现代化和绿色建筑技术交流会（第六期）——既有建筑改造项目考察”活动中，北京住宅设计研究院创新建筑事业部部长唐佳佳、BIM项目经理纪弘焱介绍了如何用现代设计理念、绿色节能技术、BIM技术等完成原北奥大厦的节能改造任务。

步履蹒跚，老建筑难跟时代步伐

原北奥大厦位于北京市北四环路，地处文化、商业气氛浓厚的亚奥商业圈，建筑面积3.8万平方米，地上25层、地下3层，于1998年投入运营。由于运营时间长，大厦原有的很多配套设施已无法满足需求，存在给排水、供暖、空调以及电气系统和消防系统管路老化、采暖制冷效果差、使用能耗高、维护费用高等问题。同时，建筑外立面老旧、地标性不强，因原设计格局局限，大厦使用率仅为49%。一系列原因导致这座位于黄金地段的商业建筑的商业价值和商业潜力难以发挥。

在快速变革的过程中，原北奥大厦日显步履蹒跚，无法跟上发展的步伐，面临着被时代淘汰、被社会淘汰的境遇。为让老建筑重新焕发生机，针对存在的问题，北京住宅设计研究院对大厦进行了全方位、系统化的改造。

“除了大厦的‘壳’没动，其他都进行了彻底改造。”唐佳佳说，“改造项目与新建项目有很大区别。新建是从无到有，有很大的发挥空间。改造对设计人员的要求很高，不单有创意就能做好，必须在原有建筑基础上进行发挥，还要有很高的技术和丰富的经验才能解决现场所面临的问题。”

整个改造工程包括结构加固改造、外立面改造、室内装修改造、绿色建筑与节能改造、暖通空调系统改造、消防系统改造、给排水系统改造、电气及智能化系统改造、电梯更新改造、停车系统改造、景观系统改造和消防系统改造12项内容。在不到一年的时间里，北京住宅设计研究院的设计师让投入运营近20年的北奥大厦旧貌换新颜，变身现代化的商业办公楼——住总地产大厦，开启了一个老建筑的绿色增值路。

全面改造，老建筑焕发新活力

“我们通过对现有建筑外立面、功能、结构和机电的全面改造，实现了降低综合能耗和运维费用、提高使用效率和租金收益、改善提升建筑形象品质的目标，让建筑在全寿命周期中不断焕发出新的活力。”唐佳佳说。

在外立面改造中，结合大厦原有剪力墙位置增加了竖向线条，突出建筑简洁、挺拔的形象，通过不同材质的质感和色彩的区分使建筑立面更具有层次感，并利用建筑平面的进退实现建筑的区域划分。主体以米黄色石材、玻璃幕墙为主，配以金属窗框。顶部去掉繁复的古典建筑处理手法，取而代之的是更加简约精致的现代装饰柱与金属格栅。

针对大厦内部原有楼层、分区和功能已无法满足现代办公需求的问题，设计团队对标准层进行了优化，按通用写字楼设计，拆除冗余墙体，将12层和22层~25层的通风、空调和水处理机房或取消、或移至屋面。改造后，标准层的使用率由49%提高到75.93%，出租收益率明显提升。首层在保留原有开闭所、变配电室和消防监控中心等功能的同时，重新规划布置了办公大堂、附设商务中心和独立商铺，布局紧凑合理、功能完备。将二、三层设计成餐饮层，重新优化布置了餐厅和厨房区域，既满足了大厦商务餐饮需求又符合周边商业定位。地下一层扩大了原有职工餐厅，重新优化布置了厨房操作间和存储库房等，并在核心筒北侧预留出420平方米的经营用房。

通过优化给排水、供暖、空调、消防系统设计，更换老旧损坏的设备和管路，使用毛细管末端辐射系统等新技术，建筑的使用舒适度和安全可靠性得到了大大提高，有效降低了建筑能耗和运行维护成本。除配合建筑功能调整和设备要求对老化的电气系统进行重新设计外，还增加了弱电和智能化方面的内容，包括根据功能分区进行分户计量，增加计算机网络系统、楼宇自控系统、电梯智能群控和安防无线巡更系统。为了加强建筑运维阶段的能耗管理，设计师还设计了能源管理平台，对整个建筑物运行的电、水、空调冷量参数等实时监控和多维度能耗分析，便于快速精准地发现能源浪费和管理漏洞。

BIM技术，让建筑品质实现飞跃

在改造中，设计师将BIM技术贯穿于建筑全寿命周期，使设计理念、新技术落地成为可能，也让建筑的品质实现了质的飞跃。

纪弘焱介绍道：“在图纸深化、路由设计、协同工作、施工配合等各个方面，BIM发挥了重要作用、具有不可或缺的地位。在BIM的帮助下，改造尽量利用原结构洞口，不但降低了施工难度和成本，而且保护了建筑原结构体的完整和安全。BIM在保证不出现管线碰撞的基础上，在允许的范围内对各管线、桥架平面路由进行优化，节省了材料和空间。以BIM模型为指导、以BIM管理综合图纸为依据指导现场施工，大大提高了施工的效率和质量。”

改造中，设计师面临的最大难题是原设计图纸多为手绘，与现场实际不相符。唐佳佳指出：“2D图纸具有很大的局限性，仅仅依靠平面、立面和剖面图纸，施工易出现盲点，同时容易造成设计盲点、各专业不协同的情况。”设计团队采用图纸与模型相结合的方式，通过BIM模型对设计图内容进行预演，优化设计内容、深化设计并指导现场施工。此外，设计师还用BIM技术提前将重要节点的展示模型导入Ipad中，方便现场快速查找和解决问题，大大加快了施工进度。

改造后，不但建筑外部形象焕然一新、经营面积增加，而且商业增值也立竿见影。与原北奥大厦相比，北京住总地产大厦的平均租金同比增长超过2倍。客户也由低端产业、租金承受能力低、经营附加值低的零散小户变为具有一定规模和实力的成长型企业。如今，一个崭新的、现代化、高效率、低能耗的地标性高档写字楼矗立在原地，焕发出全新的生命力，参与并见证着时代的变革。